На сайте "Ведомости" опубликована статья А. Серобяна "Трудности в оценке земель сельхозназначения связаны с их выявлением и учетом". В ней рассказывается о . Полностью с материалом можно ознакомиться по ссылке.

Во всех регионах, в том числе в Ростовской области и Краснодарском крае, в этом году была утверждена оценка кадастровой стоимости, и она вызывает много вопросов. Процесс ее оспаривания затрагивает как частные, так и публичные интересы. А многократные изменения в данной области не раз вносили неопределенность на практике.

От размера кадастровой стоимости напрямую зависит размер имущественных платежей – земельного налога, налога на имущество, арендной платы и т. д. Основанием для оспаривания может стать как ее завышение, так и занижение.

Основные трудности в оценке земель сельскохозяйственного назначения связаны с проблемами их выявления и учета, отсутствием должной информации об объекте в Росреестре. Отсутствие крупномасштабных почвенных обследований вынуждает проводить работы более мелкого масштаба, что влияет на качество кадастровой оценки.

Согласно методическим рекомендациям Росреестра, вид разрешенного использования земельного участка непосредственно влияет на его кадастровую стоимость, а соответственно и на удорожание работ по проведению данной оценки. Определение минимальных показателей кадастровой стоимости сельхозугодий установлен ведомством как затраты на межевание земель в субъекте. Нередко такие показатели превышают средние показатели стоимости по муниципалитету, что служит причиной для оспаривания.

До последних нововведений порядок оспаривания предполагал, что заинтересованные лица могут обратиться или в специальную комиссию при Росреестре, или в суд. Порядок, установленный ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 2016 г., предусматривает оспаривание отклонения кадастровой стоимости от рыночной. Досудебное урегулирование спора в данном случае не является обязательным.

В 2020 г. в законодательство были внесены изменения, которыми с 1 января 2026 г. вводится порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Такой порядок предусматривает первоначальное обращение в бюджетное учреждение или многофункциональный центр. Принятое по результатам рассмотрения заявления решение может быть обжаловано в суд с одновременным предъявлением требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В случае обращения заявителя в суд, минуя предварительное обращение в бюджетное учреждение, суд откажет в принятии искового заявления к производству.

Но регионы могли вводить вышеуказанный порядок досрочно. Некоторые уже это сделали. В Ростовской области порядок введен с 1 января 2023 г. В Краснодарском крае установлен переходный период, при котором для оспаривания кадастровой стоимости можно обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в порядке ст. 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 2016 г.

В вышеуказанных порядках имеются существенные различия: при судебном оспаривании кадастровой стоимости решение комиссии не является предметом рассмотрения, и как следствие, суд не оценивает его правомерность. Но в суде предмет рассмотрения существенно меняется. Ранее если лицо до оспаривания кадастровой стоимости в суде обращалось предварительно в комиссию, которая вынесла отрицательное решение, то суд при рассмотрении дела не принимал в расчет указания комиссии.

Теперь же, при оспаривании стоимости в бюджетном учреждении, оно может вынести как положительное, так и отрицательное решение, ссылаясь на неверное проведение оценки в отношении объекта. В случае, когда лицо не согласно с отрицательным решением бюджетного учреждения и обращается уже в судебный орган для оспаривания, суд принимает во внимание причины отказа установления кадастровой стоимости в размере рыночной бюджетным учреждением.

В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Особенность рассмотрения такой категории дел заключается в том, что суд может установить кадастровую стоимость в размере рыночной независимо от признания незаконным решения бюджетного учреждения об отказе. Как правило, отказ обусловлен недостоверностью отчета, представленного заявителем при обращении в бюджетное учреждение.

Несмотря на то, что требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит рассмотрению по существу. В случае признания такого решения законным, суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости. Обосновывается это тем, что иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на избранную им дату (дата обращения к оценщику с целью установления рыночной стоимости).

В целях проверки представленного заявителем отчета об оценке суды назначают судебную экспертизу, по результатам которой устанавливается, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

На основании заключения судебной экспертизы суд устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости. Он также обязан указать в резолютивной части решения вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Столь долгое обсуждение и попытки принять нововведения в настоящее время свелось к тому, что новая процедура установления кадастровой стоимости в размере рыночной направлена на упрощение данного механизма. Законодатель нацелен минимизировать несоответствия кадастровой стоимости и рыночной, а также повысить контроль со стороны внесудебных органов, что, в свою очередь, снизит нагрузку с судебной системы.