Д.В. Шинкевич (Институт территориального планирования «Град», Омск)

И.М. Пеньевский (Институт территориального планирования «Град», Омск)

Как известно, Россия является страной со значительной территорией, большая часть которой свободна от застройки и инженерных коммуникаций. Данное обстоятельство вкупе с постоянно актуальным «жилищным вопросом» позволяет государству делать серьезную ставку на развитие строительства малоэтажных жилых домов для обеспечения нуждающихся относительно недорогим и комфортным жильем. Несмотря на то, что долгие годы с нехваткой жилья в СССР пытались бороться исключительно за счет многоэтажного строительства, в Западной Европе и США именно малоэтажное индивидуальное жилищное строительство сыграло важную роль в решении жилищной проблемы после Второй мировой войны.

В России популярность индивидуального жилья за прошедшие десятилетия возросла. Жить в собственном доме, коттедже и тем более иметь загородный дом наряду с квартирой в городе считается престижным. Думается, что следует изучать и использовать положительный зарубежный опыт в организации массового индивидуального жилищного строительства.

После провозглашения государством курса на реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» индивидуальному строительству стало уделяться больше внимания. Так, подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» (2002 2010 годы) предусматривает меры государственной поддержки в строительстве индивидуальных домов. Начинают претворяться в жизнь масштабные проекты в области индивидуального жилищного строительства. В одном из первых таких проектов довелось принять участие Институту территориального планирования «Град». По договору c ООО «Славянская инженерно-строительная компания» в начале 2007 г. была разработана документация по планировке территории строительства жилого района «Новая Ижора» в Санкт-Петербурге (Пушкинский район), включающая в себя проект планировки и проект межевания территории. В настоящее время полным ходом идет строительство домов.

Разработке проекта планировки территории жилого района «Новая Ижора»(по заказу Славянской инженерно-стротельной компании) предшествовал конкурс проектов, выполненных специалистами ИТП «Град»

Обобщение опыта участия в проекте позволило сформулировать программу инвестиционного освоения и разработки документации по планировке территории муниципального образования и законодательные предложения по ускорению процесса комплексного малоэтажного и иного жилищного строительства.

В России актуальной социально-экономической проблемой национального масштаба является острая нехватка качественного жилья, доступного широким слоям населения. На решение этой проблемы нацелен приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России». ИТП «Град» считает целесообразным рассматривать задачу эффективного управления развитием территории в неразрывной связи с обеспечением доступности и комфортности жилья и при ее решении опираться на программу инвестиционного освоения и пакет документации по планировке территории муниципального образования.

Программа инвестиционного освоения территории муниципального образования. В ИТП «Град» разработаны рекомендации по информационному наполнению и структуре программы инвестиционного освоения территории муниципального образования, определена взаимосвязь этого документа с документацией по планировке территории.

Согласно положениям приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» и Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 2010 годы», являющейся базой реализации национального проекта, в число задач органов местного самоуправления входит привлечение средств частных инвесторов в жилищно-коммунальную сферу.

Деятельность по управлению развитием территории в настоящее время требует привлечения частного капитала к градостроительному процессу. При этом задача муниципальной власти, с одной стороны, сформировать привлекательные условия инвестирования, и, с другой стороны, обеспечить решение общественно значимых для развития города задач.

Победитель конкурса проект ШЕЗЛОНГ», автор главный архитектор ИТП «Град» И.Г. Стуканева

Основные документы, влияющие на создание привлекательного инвестиционного климата, по мнению специалистов ИТП «Град», проект планировки территории, проект межевания территории, градостроительные планы земельных участков и программа инвестиционного освоения территории муниципального образования. Рассматривать эти документов целесообразно комплексно, поскольку проекты планировки и межевания территории, а также градостроительные планы земельных участков включают в себя значительный объем информации, необходимой для разработки программы инвестиционного освоения. В свою очередь, ПИО, агрегируя информацию указанных документов, а также определенную совокупность данных экономического и правового характера, предоставляет органам местного самоуправления решение об оптимальном составе и порядке предоставления земельных участков для инвестиционного освоения на территории муниципального образования.

При разработке программы инвестиционного освоения и документации по планировке территории должны учитываться интересы нескольких сторон: инвесторов, муниципалитета и общества.

Для муниципалитета и общества упорядочение процесса застройки территории, исключение хаотичности при принятии решений о предоставлении прав на земельные участки под застройку, влияние на принятие частными инвесторами решений о направлении инвестиций в строительство на территории муниципального образования, оценка бюджетной и социальной эффективности проектов; предоставление населению, проживающему на территории муниципального образования, жилья, имеющего приемлемую для широких слоев населения стоимость и обеспеченного инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Участники конкурса на лучший проект планировки территории жилого района «Новая Ижора». Конкурсный проект «АГАТ» Н.И. Роман

Участники конкурса на лучший проект планировки территории жилого района «Новая Ижора». Конкурсный проект «ФЛАЙБАР»

Для частного инвестора повышение прозрачности локального рынка недвижимости, предоставление информации физическим и юридическим лицам, заинтересованным в строительстве объектов капитального строительства различного назначения на территории муниципального образования, о характеристиках предлагаемых для инвестиционного освоения территорий и объектов, данные об коммерческой эффективности проектов (укрупненная оценка).

Поскольку программа инвестиционного освоения и документация по планировке территории рассматриваются в контексте реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», необходимо определить критерии доступности и комфортности жилья, которым должны удовлетворять решения соответствующих документов.

Критерии доступности. Основным способом определения доступности жилья является коэффициент доступности. В зарубежной и отечественной экономической теории предлагаются различные подходы к расчету его значения. Они отличаются степенью детализации математического описания финансовых условий приобретения жилья. Однако все существующие подходы характеризуют коэффициент доступности жилья как соотношение уровня доходов и цен на жилье, которое отражает количество лет, необходимое домохозяйству для того, чтобы оплатить покупку жилья. С повышением уровня детализация метода расчета увеличивается точность результата. Однако при этом количество переменных также растет, что снижает возможность получения полного набора адекватных исходных данных для расчета. В связи с этим, наиболее оптимальной представляется методика, использующая сравнительно небольшое количество переменных и учитывающая положения Федеральной целевой программой «Жилище» («стандартная квартира» рассчитана на трех человек и имеет площадь 54 м2). Коэффициент доступности жилья рассчитывается по следующей формуле:

Кд = (См * 54)/(Дср * 3 * 12 * Кс),
где
См средняя стоимость 1 кв.м жилья, руб.;
Дср среднедушевой ежемесячный доход, руб.;
54 площадь условной квартиры, кв. м;
3 число членов домохозяйства, чел.;
12 количество месяцев в году;
Кс норма сбережений, доли ед.

В величину См (средняя стоимость 1 м2 жилья) может быть также включена общая сумма процентов по ипотечному кредиту при определении условного срока кредита и ставки процента.

Кс (норма сбережений) в данном случае по своей сути представляет собой долю ежемесячного дохода, которую гражданин может потратить на жилье при условии, что все его основные потребности удовлетворены.

Участники конкурса на лучший проект планировки территории жилого района «Новая Ижора». Конкурсный проект «ЛИСТОК» И.П. Сергиенко

Требование доступности может быть предложено в программе инвестиционного освоения территории. Поскольку среднедушевой ежемесячный доход и норма сбережений не зависят от решений девелопера, в программе инвестиционного освоения может регламентироваться только стоимость 1 м2 жилья. Целевое значение коэффициента доступности жилья при этом целесообразно определять в зависимости от его фактического значения в настоящее время на территории данного муниципального образования с тенденцией к постепенному снижению в будущем.

Критерии комфортности. Комфортность жилья характеризуется по большей части качественными критериями. Наибольшее значение имеют уровень инженерного обеспечения и транспортного обслуживания; качество и доступность социального, культурного и бытового облуживания; степень независимости семьи в принятии решений по организации собственной жизнедеятельности (в том числе, относительно каких-либо изменений в жилье как объекте собственности).

Участники конкурса на лучший проект планировки территории жилого района «Новая Ижора». Конкурсный проект «Кольцо» Н.В. Редько

Разные виды жилья отличаются различной степенью выраженности указанных критериев. Например, даже при одинаково высоком уровне инженерного обеспечения, транспортного, социального, культурного и бытового обслуживания, степень независимости в организации жизнедеятельности в малоэтажной индивидуальной застройке и многоэтажной многоквартирной застройке обычно существенно отличается. Собственник индивидуального жилого дома и соответствующего земельного участка в отличие от владельца квартиры в многоквартирном доме имеет гораздо больше возможностей самостоятельно модифицировать собственные объекты недвижимости по своему вкусу, тем самым создавая для себя комфортные условия проживания.

Соответствие проекта критериям комфортности жилья во многом определяется документацией по планировке территории, где определяются архитектурно-планировочные характеристики проекта, предлагаются решения по инженерному обеспечению территории, транспортному, социальному, культурному и бытовому обслуживанию населения.

Программа инвестиционного освоения территории как правило содержит три основных информационных блока: архитектурно-планировочный, экономический и правовой.

Участники конкурса на лучший проект планировки территории жилого района «Новая Ижора». Конкурсный проект «ПТИЦА СЧАСТЬЯ» С.Б. Васильева

Архитектурно-планировочный блок предоставляет собой информацию об основных характеристиках участков (участка) территории, предлагаемых программой для освоения, и местоположении на территории муниципального образования. В данном блоке участки, предназначенные для строительства жилья, целесообразно охарактеризовать с точки зрения общего уровня комфортности.

Архитектурно-планировочный информационный блок включает в себя анализ существующей градостроительной документации (особенно в части документации по планировке территории) и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения с целью определения основных характеристик объектов, размещение которых необходимо на территории (или части территории) муниципального образования (мощность, размер участков, ориентировочное местоположение и др.). Наиболее важное значение имеет проект планировки. В случае его отсутствия программа инвестиционного освоения должна предусматривать одновременную разработку соответствующего проекта за счет частных средств или средств бюджета. Отметим, что привлекательность программы инвестиционного освоения для частного капитала может зависеть от специализации девелопера и того, кто является заказчиком проекта планировки территории. Так, в случае, когда органы местного самоуправления заинтересованы в освоении довольно крупного участка, но на территории муниципального образования нет достаточно крупных девелоперов, заинтересованных в застройке всего участка, то целесообразно провести разработку проекта планировки за счет средств бюджета. Это снизит затраты частных средств на инвестиционное освоение и повысит возможность привлечения нескольких менее крупных инвесторов. Затраты на разработку проекта планировки при этом должны быть учтены при оценке бюджетной эффективности проекта (см. ниже). Напротив, если в застройке большей части территории, предлагаемой программы инвестиционного освоения для освоения, заинтересован один крупный девелопер, то органы местного самоуправления могут предложить ему провести (заказать) разработку соответствующей градостроительной документации. В этом случае частный инвестор, будучи заинтересованным в максимизации прибыли и, соответственно, стремящийся влиять на решения проекта планировки, скорее будет готов понести дополнительные затраты на градостроительную документацию, но при этом получить дополнительный эффект за счет большого масштаба проекта.

Участники конкурса на лучший проект планировки территории жилого района «Новая Ижора». Конкурсный проект Д.А. Березко

Экономический блок содержит обоснование выбора земельных участков для инвестиционного освоения. В этом информационном блоке участки, предназначенные для строительства жилья, целесообразно охарактеризовать с точки зрения желаемого уровня доступности, определив величину коэффициента доступности.

Экономический информационный блок включает в себя следующие элементы:
анализ инвестиционного климата на территории муниципального образования и региона. Оценку инвестиционного потенциала целесообразно проводить с учетом ресурсно-сырьевой, инфраструктурной, инновационной, трудовой, институциональной, финансовой, производственной и потребительской характеристик территории. При этом рекомендуется выделять оценку инвестиционного потенциала в части рынка недвижимости и строительной отрасли;
определение комплекса земельных участков для инвестиционного освоения на основе результатов анализа, проведенного в архитектурно-планировочном информационном блоке, а также на основе анализа инвестиционного климата; описание основных характеристик земельных участков и предлагаемых к строительству на этих участках объектов капитального строительства (ОКС);
оценка экономической эффективности реализации инвестиционных проектов на выбранных земельных участках в соответствии с программой инвестиционного освоения, т. е. коммерческой, бюджетной и социальной эффективности.

Оценка экономической эффективности реализации каждого из инвестиционных проектов предполагает определение расходов и доходов от внедрения ОКС, а также оценку расходов и доходов от соответствующего земельного участка. Кроме того, с целью определения вероятности возможных результатов реализации того или иного проекта, в интересах муниципалитета может быть проведена оценка инвестиционных рисков по каждому из проектов.

Как было сказано выше, оценка экономической эффективности реализации инвестиционных проектов предполагает определение эффективности в трех аспектах: коммерческом, бюджетном и социальном.

При расчете коммерческой эффективности в качестве основных расходов частного инвестора целесообразно рассматривать расходы на разработку проектной документации и строительство ОКС (в том числе, на обеспечение участка инженерными сетями и транспортной инфраструктурой) и расходы, не связанные с непосредственным строительством ОКС. Последними могут являться арендная плата за земельный участок либо стоимость выкупа земельного участка частным инвестором и последующие платежи земельного налога. В качестве основных доходов при расчете коммерческой эффективности рассматриваются доходы от продажи (сдачи в аренду) ОКС и доходы от освоения земельного участка под соответствующим ОКС. Отметим, что в составе доходов инвестора учитываются те, которые связаны с операциями купли-продажи земельного участка/ОКС или со сдачей его в аренду другим лицам. В составе доходов не учитываются те, которые можно потенциально получить при условии организации некоторой коммерческой деятельности в данном ОКС. Соответственно, эффективность коммерческой деятельности в данной статье не рассматриваем. Это связано с тем, что эффективность коммерческой деятельности определяется не столько характеристиками ОКС и земельного участка под ним, сколько индивидуальными планами инвестора относительно предполагаемого производственного процесса, ожидаемой прибыли, фактической рыночной конъюнктуры (например, спроса на оказываемые услуги и продаваемые товары, цен поставщиков и т. д.) и многими другими факторами. При этом оценка инвестиционной эффективности строительства ОКС имеет смысл даже в том случае, если частный инвестор рассчитывает самостоятельно эксплуатировать объект. В таком случае, инвестор получает информацию о потенциальных доходах, которые он может получить от строительства данного объекта и освоения участка, если примет решение о продаже объекта/участка или о сдаче его в аренду.

В результате, по каждому проекту рассчитываются показатели эффективности инвестиций (чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности и др.), выделяются наиболее перспективные проекты.

Бюджетная эффективность определяется с помощью аналогичных показателей. В данном случае основу анализа составляет сравнение доходов и расходов бюджета, связанных с реализаций инвестиционного проекта. В случае, если программа инвестиционного освоения предполагает минимизацию (или полное отсутствие) бюджетных расходов на реализацию проектов инвестиционного освоения территории, то последние скорее всего будут являться эффективными с бюджетной точки зрения. При расчете бюджетной эффективности расходы бюджета могут быть условно приняты равными нулю. Однако в случае, если бюджет несет расходы на подготовку и реализацию программы инвестиционного освоения (в частности, на разработку документации по планировке территории), они должны быть включены в расчеты. В рассматриваемой модели доходами бюджета являются расходы частного инвестора, не связанные с непосредственным строительством ОКС (арендная плата за земельный участок, земельный налог, стоимость выкупа земельного участка частным инвестором у государства или муниципалитета).

Социальная эффективность также определяется аналогичным образом с помощью указанных показателей и отражает эффективность проекта с точки зрения интересов общества. Оценка социальной эффективности представляется наиболее сложной из-за необходимости количественного выражения многих качественных явлений. Здесь чаще возможно применение экспертных оценок. Из величин, имеющих явное количественное выражение, здесь могут быть использованы, например, ежегодные поступления в социальные фонды и экономия средств на социальные выплаты, которые выплачивались бы населению муниципального образования (региона), если бы не были созданы новые объекты места приложения труда.

Территория застройки жилого района «Новая Ижора» Пушкинский район Санкт-Петербурга (а январь 2007 г., б июль 2007 г.)

В целом, для каждого проекта может быть рассмотрено несколько вариантов реализации с последующим выбором наиболее эффективного в коммерческом, бюджетном и социальном аспекте.

Основная функция правового блока представить механизм принятия и реализации программы инвестиционного освоения территории по направлениям, получившим экономическое обоснование в соответствующем информационном блоке. Данный механизм разрабатывается с учетом положений, содержащихся в документах территориального планирования (в частности, в генеральном плане), плане реализации генерального плана, документации по планировке территории (проектах планировки и межевания территорий), ПЗЗ.

Правовой информационный блок дает рекомендации по организации процесса принятия и реализации программы инвестиционного освоения территории.

Примерами реализации рассматриваемого в настоящей статье подхода являются документация по планировке и программа инвестиционного освоения территорий населенных пунктов ряда муниципальных образований Ханты-Мансийского автономного округа (ХМАО) и Ямало-Ненецкого автономного округа (ЯНАО), а также документация по планировке территории нового жилого района Санкт-Петербурга «Новая Ижора».

Для населенных пунктов ХМАО и ЯНАО (п. Горноправдинск, г. Лабытнанги, п. Харп и др.) был разработан комплекс документов по планировке территории.

Планировка территории нового жилого района Санкт-Петербурга «Новая Ижора». В случае района «Новая Ижора» инвестиционный процесс касался одного крупного земельного участка, в котором был заинтересован крупный девелопер (холдинг «Балтрос», Санкт-Петербург). «Балтрос» выступил заказчиком проекта планировки территории района. Необходимости в составлении отдельной программы инвестиционного освоения территории, нацеленной на привлечение девелоперов к освоению участка, не было. Разработку детального инвестиционного проекта осуществил сам девелопер, инвестиционные решения которого в целом соответствовали критериям доступности жилья. На основе принятых инвестиционных решений заказчик сформулировал набор условий, в соответствии с которыми ИТП «Град» разрабатывал проект планировки территории, в значительной степени определивший комфортность жилья в районе.

Общий вид территории застройки жилого района «Новая Ижора»

Доступность жилья в районе «Новая Ижора». «Новая Ижора» это комплексный экспериментальный проект развития крупносерийного малоэтажного домостроения (см. http://stroy.baltros.ru/about/izhora/ ). Это не первый пример такого рода застройки в России. Первым можно считать микрорайон Санкт-Петербурга «Новая Скандинавия» (см. http://www.newscandinavia.ru/ ), построенный в Шувалово-Озерках, на берегу Нижнего большого Суздальского озера. Однако в Озерках объем ввода значительно меньше, а ценовая категория совсем другая.

Один из типовых проектов индивидуального жилого дома в районе «Новая Ижора»

2006 г. компания «Балтрос» в результате всестороннего обобщения отечественного и зарубежного опыта и во взаимодействии с федеральными и региональными органами власти разработала новое для нашей страны направление массового жилищного строительства строительство малоэтажного жилья на основе индустриальных технологий крупносерийного деревянного панельного домостроения. На основе этих проработок президиум Совета при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов 31 мая 2006 г. принял решение о проведении комплексного эксперимента по развитию крупносерийного малоэтажного домостроения.

Принципиальным отличием района «Новая Ижора» (на территории 285 га будет возведено около 6 тыс. односемейных и сблокированных домов, где будут проживать около 20 тыс. человек. Это новый для Петербурга стандарт городского района для постоянного проживания) от известных коттеждных поселков является доступность предлагаемого жилья для рядовых граждан. Ориентировочная цена 1 м2 жилья составит 40 45 тыс. руб., что на 30 40% меньше, чем средняя цена за 1 м2 в квартирах жилых домов категории массового спроса на первичном рынке, и на 50 70% меньше, чем средняя цена за 1 м2 квартир на вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге.

Доступность жилья складывается из ряда факторов, одними из которых являются серийность производства, высокая скорость возведения домов и относительно невысокая себестоимость конструкций. Серийность производства обеспечивается за счет возведения ДСК по производству готовых комплектов домов по пяти типовым проектам (от 90 до 133 кв.м общей площади) вблизи от участка застройки. Быстровозводимость домов достигается благодаря технологии, обеспечивающей 90% готовности будущего дома на заводе. Монтаж дома на заранее подготовленном фундаменте осуществляется в течение рабочего дня. Около трех дней требуется на монтаж внутридомовых сетей и подготовку дома к чистовой отделке. Такие дома можно возводить в любое время года. Реализация проекта «Новая Ижора» должна занять не более трех лет. Невысокая себестоимость конструкций обеспечивается технологией производства, при которой основой дома являются многослойные панели на базе деревянного каркаса, со стеклопакетами и дверями. По мнению президента ЗАО «Управляющая компания «Балтрос» О.. Еремина, российская древесина это очень доступное и экологичное сырье для домостроения.

Сохранить невысокие цены на жилье также позволяет быстрая окупаемость проекта, являющаяся следствием быстровозводимой технологии строительства домов. При строительстве многоэтажного многоквартирного дома на n квартир, средства, инвестированные в строительство, могут быть возвращены после завершения строительства всего дома (примерно через год). При строительстве n малоэтажных односемейных домов, возврат средств распределен во времени более равномерно, так как темп ввода в эксплуатацию объектов жилищного фонда может достигать показателя один дом в день. В результате оборот капитала в последнем случае заметно выше, что и позволяет девелоперу поддерживать невысокую цену продаж.

Комфортность жилья в районе «Новая Ижора». Проект планировки обеспечивает комфортность проживания и предполагает обеспечение жителей района полным комплексом объектов обслуживания в соответствии с требованиями ТСН «Градостроительство. Реконструкция и застройка нецентральных районов Санкт-Петербурга» № 30-305-2002. Взаимное расположение домов и объектов транспортной инфраструктуры обеспечивает доступность социального, культурного и бытового обслуживания для населения.

Местоположение района характеризуется выгодными условиями для организации инженерного обеспечения и транспортного обслуживания жилья.

Близость источников ресурсоснабжения позволяет быстро обеспечить территорию централизованным водопроводом, канализацией, электричеством, газом и связью. Горячее водоснабжение и теплоснабжение будут осуществляться от индивидуальных автоматических газовых котлов.

Архитектурно-планировочное предложение по застройке территории жилого района «Новая Ижора»

В плане транспортного сообщения этот район также очень перспективен. В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга вокруг г. Пушкина предусмотрено строительство объездной дороги, которая соединит Киевское и Московское шоссе, которое планируется расширить. Кроме того, в перспективе планируется строительство скоростной автодороги Москва Санкт-Петербург. Основным пассажирским транспортом в проектируемом жилом районе станет маршрутное такси: планируется организация трех кольцевых маршрутов и специальная служба, которая поможет детям добраться до школы. Связь с Санкт-Петербургом будет осуществляться с помощью междугородного автобусного сообщения. Предусмотрено обустройство автобусных остановок. Для удобства владельцев личного автотранспорта при въезде на территорию жилого района со стороны Московского шоссе предусмотрено строительство станции технического обслуживания автомобилей.

Объемно-пространственная модель застройки жилого квартала

Таким образом, программа инвестиционного освоения территории и документация по планировке территории муниципального образования в настоящее время могут являться инструментами эффективного управления развитием территории с позиций обеспечения доступности и комфортности жилья. Считаем, что тесная связь между документацией по планировке территории и программой ее инвестиционного освоения делает целесообразным их разработку в составе единого комплексного проекта управления развитием территории муниципального образования, в состав которого также могут войти другие документы, необходимые для разработки программы (генеральный план поселения, ПЗЗ, проект оценочного зонирования, информационная система обеспечения градостроительной деятельности и др.).

Предложения по оптимизации инвестиционного периода в комплексном малоэтажном жилищном строительстве
Аналогичные вопросы вполне актуальны и для многоэтажного строительства жилья. Участие в планировке территории нового жилого района Санкт-Петербурга «Новая Ижора» позволил сделать вывод о том, что процесс осуществления комплексной массовой застройки требует оптимизации на всех стадиях инвестиционного процесса, и предложить направления такой оптимизации.

Схема 1. Существующий порядок действий по реализации инвестиционного периода в строительстве после приобретения прав на земельный участок

После получения прав на застройку большого по площади земельного участка девелопер, естественно, заинтересован в максимально скорейшей реализации всех стадий инвестиционного процесса:
1. Разработка документации по планировке территории в соответствии с требованиями градостроительного законодательства для выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков. На данном этапе оптимизация процесса достигается за счет одновременной подготовки проектов планировки и межевания территорий (элементов планировочной структуры кварталов, микрорайонов) с градостроительными планами земельных участков.

2. Проведение инженерных изысканий для подготовки проектной документации (для малоэтажного строительства необязательно) и последующего строительства объектов.

3. Проведение землеустроительных работ по формированию земельных участков, подлежащих застройке (за исключением территории общего пользования, земель под объектами инженерной и транспортной инфраструктур и объектов, передаваемых впоследствии в государственную или муниципальную собственность). Землеустроительные работы, заключающиеся в подготовке карты (плана) земельного участка, установлении и закреплении на местности его границ (межевание объектов землеустройства), проводятся для последующей постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и обращения за выдачей разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Схема 2. Порядок действий по реализации инвестиционного периода в строительстве после приобретения прав на земельный участок с учетом предлагаемых

Для ускорения процедуры формирования земельного участка в состав проектов межевания территорий в качестве обязательной графической части необходимо включать проекты границ земельных участков в пределах соответствующего элемента планировочной структуры. Соответствующие проекты границ земельных участков, предназначенных для застройки, считаются утвержденными со дня утверждения проекта межевания территории главой администрации муниципального образования. В этом случае не нужно после утверждения проектов межевания отдельно в рамках формирования земельного участка подготавливать и утверждать проект его границ он уже будет подготовлен и утвержден в составе проекта межевания, который должен стать основанием для подготовки лицензированной землеустроительной организацией на основании соответствующего договора технических работ по территориальному землеустройству. В составе территориального землеустройства будут выполняться только работы по межеванию как землеустроительной процедуры. Для законодательного оформления такого порядка, сокращающего сроки формирования земельных участков и постановки их на государственный кадастровый учет, потребуется внести соответствующие изменения в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О землеустройстве» и подзаконные правовые акты, регламентирующие методику и технические аспекты проведения землеустройства.

4. На этапе формирования земельного участка для строительства и проведения территориального землеустройства возможны два варианта развития земельно-имущественных отношений:
первый на основании проектов границ земельных участков в составе проекта межевания территории (точнее в градостроительном плане земельного участка, входящем в состав проекта межевания) формируется один большой земельный участок в границах элемента планировочной структуры (квартала), подлежащий впоследствии массовой застройке типовыми малоэтажными жилыми домами. Данный участок подлежит постановке на государственный кадастровый учет;
второй на основании проектов границ земельных участков, обозначенных в градостроительных планах земельных участков, входящих в состав проекта межевания, на всей территории квартала формируется несколько земельных участков по числу малоэтажных жилых домов, подлежащих к строительству, площади которых определяются в соответствии с требованиями градостроительных регламентов правил землепользования и застройки (если таковые разработаны и действуют) либо иных нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Вновь образованные земельные участки подлежат постановке на государственный кадастровый учет.

С учетом изложенного, в составе градостроительного плана земельного участка должны указываться:
не границы земельного участка (п. 1 ч. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ), а проекты границ земельного участка;
вместо чертежа градостроительного плана земельного участка (Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. № 840 «О форме градостроительного плана земельного участка») должен выполняться проект границ земельного участка с обозначением мест допустимого размещения объектов капитального строительства (малоэтажных жилых домов).

Такой подход позволит значительно сэкономить финансовые средства девелопера-застройщика (особенно при реализации первого варианта развития событий) на землеустроительные работы и ускорит процесс подготовки к непосредственному строительству объектов.

В случае владения земельными участками на праве собственности как в первом, так и во втором варианте, девелопер-застройщик вправе продать вновь образованные земельные участки для строительства после постановки их на государственный кадастровый учет, оставив за собой обязательства перед муниципалитетом (в случае комплексного освоения) по строительству объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

При намерении продолжить и завершить полный инвестиционный цикл дальнейшие действия девелопера будут зависеть от выбора варианта развития событий.

Для получения разрешения на строительство жилых домов:
при выборе первого варианта в орган местного самоуправления наряду с другими необходимыми документами предоставляется градостроительный план земельного участка, для всех домов должно выдаваться одно разрешение на строительство. Анализ ст. 51 Градостроительного кодекса РФ дает основание предполагать, что разрешение на строительство может быть выдано только в отношении одного объекта капитального строительства. Следовательно, для ускорения сроков строительства объекта в Градостроительный кодекс РФ необходимо внести изменения о возможности выдачи одного разрешения на строительство нескольких типовых объектов жилого назначения (жилых домов) в случае комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства;
при выборе второго варианта в орган местного самоуправления наряду с другими необходимыми документами предоставляется соответствующее количество градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, по числу которых выдаются разрешения на строительство (предусмотренный и действующий ныне порядок).

5. После завершения строительства жилых домов применительно к каждому из вариантов выдаются соответственно одно или несколько разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. В ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, также как и в случае со ст. 51, необходимо внесение изменений, допускающих выдачу одного разрешения на ввод нескольких однородных (типовых) объектов капитального строительства в эксплуатацию.

6. Процедура государственного технического учета построенных объектов осуществляется в обычном порядке с оформлением их технических паспортов.

7. После государственной регистрации прав собственности девелопера на построенные жилые дома осуществляются сделки купли-продажи:
при выборе первого варианта к новым собственникам жилых домов переходят в общую долевую собственность в равном объеме и права собственности на части земельного участка пропорционально общей площади жилого дома, с соответствующим прекращением прав собственности девелопера и внесением изменений в Единый государственный реестр прав. В дальнейшем новые собственники могут использовать недвижимость без выдела долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, а могут заказать проект территориального землеустройства с разделом общего земельного участка, последующим государственным кадастровым учетом вновь образованных земельных участков, государственной регистрацией прав собственности на них. При этом, общий земельный участок исключается из государственного земельного кадастра (Единого государственного реестра земель) и Единого государственного реестра прав;
при выборе второго варианта новые собственники жилых домов одновременно приобретают и права собственности на земельные участки под ними, с их государственной регистрацией в установленном порядке.

Описанные варианты развития инвестиционного периода в строительстве представлены на схемах 1 и 2.

Таким образом, на основании рассмотрения основных этапов инвестиционного периода в строительстве малоэтажных жилых домов можно сделать вывод о необходимости внесения изменений в действующее земельное и градостроительное законодательство для оптимизации процесса строительства в части:
закрепления возможности проведения землеустроительных работ по формированию земельных участков на основании подготовленной и утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории (проектов межевания территорий с градостроительными планами земельных участков, включающих в себя проекты границ земельных участков);
закрепления возможности выдачи одного разрешения на строительство нескольких однородных (типовых) объектов капитального строительства в границах сформированных элементов планировочной структуры;
закрепления возможности выдачи одного разрешения на ввод в эксплуатацию нескольких однородных (типовых) объектов капитального строительства.