Газизов Р.В., Дроздик В.В.
Управление Роснедвижимости по Ханты-Мансийскому
автономному округу – Югре, (отдел № 3)

В настоящее время в базе данных государственного кадастра недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа – Югры содержатся сведения о 590.2 тыс. земельных участках, из них, (земельных (лесных), участков с категории ГЛФ, 57.7 тыс., земель промышленности, 64.2 тыс. участков), в том числе:

- КР 86:03 Сургутский район, 189.5 тыс. (из них со статусом архивный 14.6 тысяч), в том числе единых землепользований, 6.9 тыс. (с общим количеством входящих земельных участков 109 тыс. участков), из них объекты нефтегазового комплекса 40 тыс. сформированы на землях ГЛФ, около 15 тысяч участков.

-КР 86:10 город Сургут 34.9 тыс. (из них объекты нефтегазового комплекса 200 штук).

Как видно, весомую часть в количестве учтенных земельных участков занимают земельные участки нефтегазового комплекса. В связи с этим основные проблемы при ведении ГКН связаны с земельными, (лесными), участками нефтегазового комплекса.

До 2004 года ведение государственного земельного кадастра на территории округа осуществлялось в программном комплексе ЕГРЗ-П (разработчик г. Санкт-Петербург). В настоящее время ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется в программном комплексе ЕГРЗ-Т (разработчик г. Таганрог).

В данное время в некоторых кадастровых районах сложилась неблагоприятная обстановка по ведению государственного кадастрового учета. Данная ситуация сложилась вследствие следующих причин:

1. Некорректного ведения БД ЕГРЗ, а так же некорректной конвертации при переходе с ЕГРЗ-П на ЕГРЗ-Т.

2. Некорректного импорта данных о земельных участках из оценочных описей.

3. Постановки на государственный кадастровый учет с помощью конвектора земельных участков нефтегазового комплекса.

4. Перечисленные выше причины привели к наличию большого количества ошибок в БД ЕГРЗ, таких как наличие дублей ЗУ, пересечение границ, отсутствие экономических характеристик, отсутствие связей между семантической и графической базой данных земельных участков, участки с нулевым значение площади, несоответствие местоположения иное.

В соответствии с письмом Роснедвижимости от 02.02.2007 № ВК/0229 "О порядке проведения еженедельного анализа" на всей территории Российской Федерации, в том числе и на территории автономного округа проводятся работы по исправлению ошибок в БД ЕГРЗ. В настоящее время в ряде кадастровых районов округа данные работы практически завершены, в некоторых кадастровых районах работы по исправлению ошибок еще далеки до завершения.

В связи с вступлением в силу ФЗ от 13.05.2008 года № 66-фз "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признание утратившим силу отдельных законодательных актов" (положений законодательных актов) РФ, согласно требований ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", отменено понятие территориальное землеустройство, применяется понятие землеустройство, объектами землеустройства являются:
- границы субъектов РФ;
-границы МО;
-населенных пунктов;
-территориальных зон;
-зон с особым условием использования территорий.

Процедура описания установления границ объектов землеустройства, (территории субъектов РФ, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий), рекомендована Роснедвижимостью, до принятия Правительством РФ соответствующих порядков, Письмом от 24.07.2008 года № ВК/3232.

Закон Ханты –Мнсийсконого автономного округа-Югры 63-оз, "О статусе и границах муниципальных образований Ханты-Мансийского автономного округа – Югры" определяет состав, статус и границы муниципальных образований Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. Согласно требований Градостроительного кодекса, ФЗ "О введение в действие земельного кодекса РФ", С 1 января 2010 года при отсутствии правил землепользования и застройки, предоставление земельных участков для строительства из земель Государственной собственности, на которые распространяются действие градостроительных регламентов, не предоставляется возможным. С учетом подготовки и утверждения документов территориального планирования, утверждений правил землепользования и застройки, необходимо пройти процедуру формирования объектов землеустройства, (границ МО, населенных пунктов, территориальных зон, зон с особым условиям), передать эту информацию, органам кадастрового учета, в порядке информационного взаимодействия и установленного объема сведений, для границ в графической базе АИС ГКН, в виде справочногог дополнительного слоя с названием зон, для создания условий, по учету объектов, а также выполнение государственных полномочий, при создании новой службы, (функций государственного земельного контроля, контроля за землеустройством, контроля за работой саморегулирующих организаций, контроля за ведением кадастров).
На данный момент эти работы не выполнились, в полном объеме.


Земельный участок является объектом кадастровых работ, по результатам действий, (предоставление сведений ГКН, оформление схемы местонахождения границ земельного участка, в утверждается соответствующим МО, оформление межевого плана, постановка на ГКУ, предоставлении земельного участка, регистрация его как объекта недвижимого имущества).

Сведения ГКН по запросу имеют право получить землепользователи, администрации МО, кадастровые инженера, (сведения предоставляются в форме КПТ, бумажный и электронный вид, за подписью должностного лица, (данный формат предоставления сведений ГКН, в форм кадастрового плана территории, без наличия картографической основы, для применения затруднителен).

Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений", внесены изменения в Земельный, Гражданский, Лесной, Бюджетный кодексы, а также в Федеральные законы "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", иные законодательные акты.

Земельный кодекс РФ дополнен новой главой "Земельные участки", в которой дано понятие земельного участка. Земельным участком, как установлено новой главой Земельного кодекса РФ, является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Кроме этого, установлен порядок образования земельных участков, особенно подробно - порядок образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, порядок раздела, выдела, объединения, перераспределения земельных участков, порядок возникновения и сохранения прав, обременений на образуемые и измененные земельные участки, требования к образуемым и измененным земельным участкам (в частности, требования к их предельным размерам и границам) (п. 4 ст. 5 Закона).

Виды процедур формирования земельных участков – процедуры формирования определены Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участка (Постановление Правительства РФ от 06.09.200 года № 668), согласно которых выделяются следующие виды кадастровых работ по формированию земельных участков:

-выделение, образование нового земельного участка путем его выделения из участков земель государственной собственности с целью предоставления гражданину или ЮЛ, условия (утвержденным органом МС проект границ земельного участка, решения органом власти о предоставлении земельного, о предварительном согласовании места размещения объекта или о проведении торгов, (необходимо проходить процедуру ГКУ, условно, на основании утвержденного проекта границ, а потом вносить изменения);

-объединение (слияние), объединение земельных участков с часть создания нового земельного участка, условия, создание общего имущества, соглашение о создании общей собственности, объединение земельных участков, принадлежащих одному лицу, (решение собственника), присоединении путем передачи имущества, (договор отчуждения);

-разделение, исходного земельного участка с целью формирования новых земельных участков, условия, разделение общего имущества, (Соглашение о выделе разделе общего имущества), разделение имущества принадлежащего одному лицу,(решение собственника), определение части имущества,(договор отчуждения);

-перераспределение, передача части (частей) одного земельного участка к другому, варианты, перераспределение земельных участков одного правообладателя, (решение собственника), перераспределение частей земельных участков разных правообладателей, (договор отчуждения части), дополнительное выделение к ранние учтенному (акт органа государственной власти или органов МС).

Понятие землеустройства:

-основное условие эффективности системы прав на землю при наличии разных форм собственности, (государственной, муниципальной, частной);

-права на землю должны быть ясными;

-данное условие обеспечивается за счет создания и функционирования систем земельно-правовой регистрации.

Формирование частей земельных участков.Основание:

-определении части земельного участка, занятой объектом недвижимости с целью присвоения ему кадастрового номера, (декларативного или по материалам межевания);

-установление особого режима использования, (наложение охранной зоны);

-установление обременения земельного участка, (передача части в аренду, установление сервитута);

-решение собственника для последующей передачи в аренду.

Условия формирования земельного участка:

-условия делимости ЗУ, (ст.6 ЗКРФ);

-условия предельной максимальной и минимальной площади ЗУ (ст.33 ЗКРФ);

-условия доступу к земельному участку в виде прохода или проезда.

Основная задача государственной системы земельно-правовой регистрации дать ответ на три главных вопроса, обеспечивающих ясность прав на землю:

-кто обладает правами на землю;
-в каких границах распространяются права на землю;
-что правообладатель правомочен делать.

Таким образом, выделяются три вида объектов государственной регистрации (учета):

-объекты прав, (государственный кадастр объектов недвижимого имущества);

-правообладатели, (субъекты прав реестры ФНС РФ);

-права, титулы (Единый государственный реестр прав).

При этом необходимо отметить, что изменения, претерпело только земельное законодательство, по формировании земельных участков, в том числе:

- исходной информацией для формирования последующих объектов являются сведения ГКУ, объектов недвижимости;

- виды процедур по формированию земельных участков, (выделение, объединение, (слияние), разделение, перераспределение);

- При формировании земельных участков, установлены принципы подходов для кадастровых процедур, (закон, порядок, наличие программного комплекса, принципы кадастрового деления, кадастровых процедур, структуры кадастрового номера, иное).

При постановке на кадастровый учет, лесного участка, мы применяем требованию к предоставленным документам, как к земельному участку, (в законе о государственном кадастре недвижимости, отсутствует объект учета лесной участок).

При этом формировании лесных участков, с учетом действующего лесного законодательства, данные принципы и подходы не применяются, (сведения ГКН, виды процедур формирования, схема расположения лесного участка), что ведет к наложениям, последующих участков на существующие, не учитываются права землепользователей, отсутствует понятие ограничений и обременений при использовании земельных, (лесных) участков и эксплуатации объектов.

Большие сложности при постановке на государственный кадастровый учет земельных участков нефтегазового комплекса возникают по объектам расположенным на территории лесного фонда, в отдельных случаях на территории земель запаса и промышленности.

При формировании земельных (лесных) участков Департаментом лесного хозяйства, а так же Администрациями МО, не всегда и не везде, используются сведения государственного кадастра недвижимости, в частности не учитываются поставленные на государственный кадастровый учет земельные участки, в результате возникает пересечение границ существующих земельных участков. Проведение государственного кадастрового учета таких земельных участков в соответствии с действующим законодательством невозможно. Заложниками данной ситуации становятся непосредственно землепользователи.

На данный момент отсутствует обязательность процедуре кадастровых действий, по лесным участкам, (до 1 января 2010 года), возможно предоставление их в аренду, на основании внесение сведении о них в лесные реестры, при этом согласно Постановления правительства, Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости, эти участки, должны быть занесены в базу кадастра недвижимости, (со статусом ранние учтенные), не выполняется, по причине, невозможности определения местонахождения данного объекта учета, возможно есть необходимость, внесение в положение об лесных реестрах, (в структуру номера лесного участка, включить кадастровый номер, в границах которого находится участок). Тогда орган кадастрового учета сможет, сформировать инвентаризационную опись, и занести сведения об этих участках, в кадастр.

По вопросу ведения лесных реестров, с целью не загромождения баз ЕГРОН и прав на них, на момент, создания объектов, (строительства), есть необходимость заключать договора, регистрировать права, через процедуру, внесения сведений в лесные реестры, (при условии, что информация будет отражаться в базах кадастра), с учетом информационного взаимодействия, а только после создания объекта, (строительства), ввода его в эксплуатацию, через процедуру исполнительской съемки, (определяем фактическое расположение объекта), межевании, вносим изменения по объекту учета, (площади, местонахождении, виду разрешенного использования, права иное), для использования этой информации по объекту налогообложения, (земельно-имущественный налог).

На данный момент очень много участков, где местонахождение определено не корректно, (вынос в натуру, проектные решения, кадастровая ошибка), приходится заниматься исправлениями, через процедуру экспертиз землеустроительной документации, (положение об экспертизе, контроле за землеустройством).

В связи с вступлением в силу с 1 марта 2008 года Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и принятием в его развитие Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минюста РФ от 20.02.2008 № 35, было утрачено понятие "единое землепользование". Вследствие увеличения количества земельных участков подлежащих кадастровому учету, увеличился объем подаваемых заявлений о проведении государственного кадастрового учета. Данные факты привели к росту очередей и оправданному возмущению заявителей.

В настоящее время, в целях оптимизации работ по ведению государственного кадастра объектов недвижимости, Управлением Роснедвижимости по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре функции по приему и выдачи документов заявителям переданы ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, но решения о проведении ГКУ, либо о приостановке или отказе в проведении ГКУ принимается Управлением.

Местные бюджеты, (городских округов, сельских и городских поселений), формируются, в том числе за счет использование земельных участков, земельный налог, арендная плата, (после принятия соответствующих законодательных актов), за использование объектов, (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства), имущественного налога, в том числе с юридических лиц. В соответствующей базах по объектам недвижимости, для исчисления земельного, (имущественного), налога должна быть информация по объекту учета, субъекту права, сведения о правообладателе объекта недвижимого имущества. Положением "Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости", утв. Постановление Правительства РФ от 18.08.2008 года № 618, установлены особенности информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости.

Данные взаимодействие осуществляется не в полном объеме, по следующим причинам:

-сведения, (базы) формируются на разных программных комплексах, (невозможность их оперативного применения);

-разные принципы и подходы по их ведению, структура сведений;

-отказ в предоставлении или не предоставление информации;

-конфиденциальность данных, (паспортные данные).

На данный момент при осуществлении полномочий по формированию и учету земельных участков, на территории Сургутского района, съемка производится с системе координат 42 года, (условия применения известны), на территории города Сургута, местная система координат, (создаются определенные неудобства, при увязке границ муниципальных образований, предоставлении сведений ГКН, предоставлении, информации согласно установленных схем взаимодействия). В связи с большим количеством в базе данных земельных участков (например, в Сургутском районе около 200 тысяч) программный комплекс работает с низкой скоростью, что приводит к значительному увеличению времени на подготовку запрашиваемых документов. К примеру, вывод на печать формы В.2 занимает в среднем по объекту с 4 точками – 7 минут, по единому землепользованию с 60 входящими в состав земельными участками – практически весь рабочий день.

Новая версия ПК ЕГРЗ-Т.03.015.15.2 не предусматривает постановку многоконтурных земельных участков, что создает сложности в постановке на кадастровый учет, в том числе и объектов нефтегазового комплекса.
На сегодняшний день в базе данных ПК ЕГРЗ-Т содержатся большее количество земельных (лесных) участков, предоставленных в аренду на срок менее 1 года, данные участки также не учитываются и не проходят процедуру преобразования при формировании лесных участков Департаментом лесного хозяйства ХМАО-Югры. Данные участки просто загромождают графическую базу данных. (При этом согласно п.5 правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 № 660, действующих в части, не противоречащей нормам ФЗ от 24.07.2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемого и учитываемого в качестве объекта имущества, права на который подлежат регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ними, согласно п.2 ст.26 ЗК РФ, договора аренды и субаренды земельных участков, заключенные до года не подлежат государственной регистрации, соответственно, необходимость их в процедуре кадастрового учета отсутствует.
При этом п.1 ст. 32 ЗК РФ, устанавливает предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами).

Наличие судебная практики, где отказ в кадастровом учете земельного участка, предоставляемого в пользование до года, со стороны Роснедвижимости, является не законным. Данный вопрос требует правового урегулирования.

Объекты нефтегазового комплекса в большей своей части представляют из себя ряд чересполосных объектов по единому объекту, не применяется практика учета части земельного участка в качестве "обременения земельного участка" в случае пересечения одного объекта другим с разными сроками пользования, а также на срок до года.

В настоящее время в письме от 16.01.2009 № 266-ИМ/Д23 Министерством экономического развития РФ даны разъяснения по формированию многоконтурных земельных участков. В данный момент Роснедвижимостью проводятся работы по обеспечению технологической возможности осуществления государственного кадастрового учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости в отношении многоконтурных земельных участков.

Государственный кадастровый учет многоконтурных земельных участков на территории округа будет осуществляться после доработки программно-технических комплексов и предоставления Роснедвижимостью соответствующих рекомендаций, о чем дополнительно будет сообщено на Интернет-сайте Управления Роснедвижимости по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре по адресу: r86.kadastr.ru.

Отсутствие предложений рынка труда в квалифицированных кадрах. Для решения этих вопросов предлагается:

-провести ревизию баз на предмет наличия ошибок, в том числе допущенных при некорректном ведения БД ЕГРЗ, при некорректной конвертации при переходе с ЕГРЗ-П на ЕГРЗ-Т, некорректного импорта данных о земельных участках из оценочных описей, постановки на государственный кадастровый учет с помощью конвектора земельных участков нефтегазового комплекса, территориальными органами Роснедвижимости, а также структурами обеспечивающие сопровождение баз, или привлечением специалистов иных структур;

-отрегулировать информационное взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости, (соглашения о взаимодействии, формат предоставления, вопросы секретности, конфиденциальности, ограничения доступа, в том числе сведения по учету имущества, учет который ведут структуры Ростехинвентаризации);

-сведения о лесных реестрах, и возможность их применения при ведении кадастра;

-создание лесных участков, с учетом, как объектов недвижимости, с учетом существующих;

-сформировать принципы по созданию института кадастровых инженеров, (аттестация, правовая процедура, вопрос правовой ответственности, за соблюдением действующего законодательства, при формировании и описании объектов недвижимости).


Подводя итог вышесказанному можно сделать вывод, что для возможности осуществления ГКУ в соответствии с возросшими количеством земельных участков в БД ЕГРЗ, темпами осуществления работ в части формирования земельных участков необходимо провести модификацию программных комплексов, создать современные рабочие места с соответствующим штатным расписанием.

Предположительно что совместная деятельность по созданию системы, кадастров, ведения их с учетом реестров, о правах, ограничениях, будет производится на базе ЕГРОН, необходимо, провести действия по усовершенствовании программного комплекса, с учетом многоплановости его использования, а также возможности работы клиентов, количества операций и операторов, корректировку действующего законодательства.