Пространственно-планировочные решения как средство раскрытия инвестиционного потенциала территории
Гущин Федор Александрович,
Уральская Государственная архитектурно-художественная академия
Проблема привлечения инвестиций особенно актуальна в период экономического кризиса. На правительственном уровне этой проблеме уделяется большое внимание, см. например материалы рабочего совещания [1], где сформулирован общие принципы государственной политики по привлечению инвестиций: 1) государство не будет возвращаться к директивным методам планирования, 2) при планировании инвестиций государство должно учитывать мнение всех заинтересованных сторон: регионов, муниципалитетов и бизнеса. Градостроительный Кодекс РФ сформулировал достаточно стройную систему территориального планирования, которая должна стать основой инвестиционного процесса. Но проблема раскрытия инвестиционного потенциала территории сравнительно хорошо разработана на уровне региона и субъекта РФ (см. [2]) и совсем мало (или недостаточно) раскрыта на микроуровне: точечный объект, участок под застройку, просатранственная зона в правилах землепользования и застройки. Для микроуровня территории используются такие инструменты как бизнес-план, паспорт инвестиционной площадки, оценка стоимости недвижимости, которые зачастую слабо связаны со спецификой пространственно-планировочных решений. Например, в настоящее время на сайте Свердловской области (http://sverdl-invest.midural.ru/placies/) зарегистрировано всего 15 инвестиционных площадок на область, что явно недостаточно для региона. Система, по которой выбраны площадки, представляется не до конца формализованной и открытой.
Исходной посылкой настоящей статьи является положение о том, что именно пространственно-планировочные решения определяют экономическую составляющую инвестиционного проекта и его успешность в будущем. Второй посылкой настоящей статьи является положение о том, что процесс инвестирования рассматривается с позиций экономики общественного сектора, что дает возможность рассматривать градостроительную деятельность как производство общественного блага в классическом смысле этого понятия [3], при этом деятельность инвестора, независимо от его желания, также частично направлена на производство общественного блага, а взаимоотношения инвестор-муниципалитет (общественность) как поиск равновесия между личной выгодой инвестора и общественным благом, производимым его проектом. Общественное благо обладает следующими свойствами:
а) неделимость (несоперничество) — предоставление общественного блага одному потребителю позволяет неограниченно увеличить количество реципиентов без изменения стоимости и качества блага;
б) неисключаемость — потребитель не может быть исключен из числа реципиентов общественного блага (например, за неуплату пользования услугой);
в) невозможность не потреблять — если общественное благо предоставляется, то им пользуются все члены общества без исключения, вне зависимости от желания потреблять.
Рис. 1. Схема взаимодействия инвестор, муниципалитет, население
Исходя из представленного рисунка, мы видим, что планировочные решения, являются основным воздействующим фактором на формирование инвестиционного климата, а значит и инвестиционной привлекательности. Так же градостроительные методы, напрямую воздействуют на общественное благо. Общественное благо в свою очередь зависит от количества прямых инвестиций и конкретных пространственных решений. Экономический анализ интересов формализуется в виде так называемого ящика Эджворта, который определяет область – соотношение между общественным и частным благом - в котором достигается компромисс.
Рис. 2. Возможности достижения компромисса
Подтверждением этого может служить анализ инвестиционных площадок, предлагаемых администрациями муниципалитетов. Материалы по инвестиционным площадкам доступны в Интернете [4,5]. Как правило, администрация стремится предложить инвестору либо пустующие территории, где есть доступ к коммуникациям, либо участки под устаревшими производственными мощностями, где сохранилась коммунальная инфраструктура, либо объекты, требующие капитального ремонта, т.е. стремится решить свои проблемы за счет инвестора.
Сейчас инвестиционные площадки определяют эксперты путем составления паспорта инвестиционного паспорта, и во многих регионах разработаны типовые формы, однако они также не учитывают пространственный аспект.
Как следует из рис. 1 коммерческая выгода инвестиционного проекта во многом определяется пространственными решениями (документами территориального планирования). Сущность инвестирования состоит в том, что ресурсы, которыми обдает территория, преобразуются в товар (услугу). Поэтому наиболее подходящими для инвестирования являются участки территории, где есть свободные ресурсы, причем ресурсы, понимаются в обобщенном смысле: свободные мощности коммунальной инфраструктуры, трудоспособное население, собственно территория для застройки. Наличие спроса на услугу здесь вторично, потому что в условиях города разнообразные ресурсы дают возможность создавать разнообразные услуги. Наиболее очевидным видом ресурса является свободная территория, которую продают под застройку.
Рис. 3. Расположение участка
С точки зрения ресурсов наиболее перспективными местами для организации инвестиционных площадок являются области, где пространственно соприкасаются три или более различных зоны ПЗЗ, другими словами пространственно сосредоточено три или более видов различных ресурсов. Существенно важно, чтобы это были зоны различных типов, а не подтипы одной зоны. В качестве примера сошлемся на сообщение [6] о том, что на аукционе право аренды на участок земли было продано практически в два раза дороже первоначальной стоимости, речь идет о сотнях миллионов рублей. Расположение участка на схеме ПЗЗ показано на рис. 3. К сожалению, провести статистически достоверные материалы не удается в силу закрытости данных и финансового кризиса.
Еще одним выигрышным типом инвестиционных площадок являются участки, где зона влияния (зона спроса) производимого товара (услуги) пространственно не пересекается с зонами влияния других производителей. Пользуясь выгодами своего пространственного положения, инвестор создает ситуацию локальной монополии, благодаря которой может получать дополнительную прибыль. В условиях города построение зон влияния того или иного производителя – сложная задача, для решения которой требуется учитывать транспортную мобильность населения и другие факторы [7].
Согласно Градостроительному Кодексу стратегической задачей градостроительного проектирования является «обеспечение безопасных и комфортных условий жизнедеятельности», т.е. создание общественного блага. Такая задача должна решаться путем формирования точек роста с использованием эффекта синергии, возникающего при соприкосновении разнородных зон. Целенаправленное формирование точек роста является инструментом, обеспечивающим переход к устойчивому развитию, т.к. именно многообразие потенциальных возможностей роста является основой устойчивого развития. Для этого необходимо объединение пространственно-планировочных и экономических методик с целью решения задач управления территорией.
Решение подобных задач очень трудоемко и требует привлечения ГИС-технологий. Необходима отработка реальных алгоритмов. Так например, описанная выше задача определения соприкосновения трех и более пространственных зон теоретически решается с помощью ГИС. Используя же реальную схему ПЗЗ (см. рис.3), видно, что есть множество точек пересечения зон, есть реальная геометрия участков и множество иных факторов. Для построения работающего алгоритма определения перспективных инвестиционных площадок необходима разработка советующей ГИС-системы, с использованием нечеткой логики. Основным препятствием является отсутствие достаточной статистики по результатам торгов. Аналогичным образом могла бы решаться задача определения возможных мест локальной монополии для поставщика услуг. Во всех случаях ГИС-оболочка должна выступать в качестве партнерской (советующей) системы, задача которой определить подходящие места для инвестиционных площадок, но окончательное решение по выбору площадки остается за экспертом.
RSS
Реклама
