На сайте advis.ru размещена статья Н.Крутова "Новый порядок предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции". С полным текстом статьи можно ознакомиться по ссылке.

Новый порядок предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции, начавший действовать в начале января в Санкт-Петербурге, уже вызывает много вопросов у участников рынка.

Предыдущие правила просуществовали больше пяти лет. За это время проявились их недостатки, серьезно изменилась ситуация на земельном рынке, поменялось федеральное законодательство. Когда по поручению Минрегионразвития и Правительства РФ подсчитали, сколько времени уходит от подачи заявки на проведение изыскательских работ до получения постановления о проектировании и строительстве, получилось два с лишним года. Это очень много.

Первое, что сделано для сокращения сроков, — из процесса исключены изыскательские работы. Последние постановления о проведении изысканий были приняты на заседании городского правительства 18 января, больше их не будет.

Самое главное — инвесторам теперь не нужно готовить проекты планировки. Прокуратура пришла к выводу, что Градостроительный кодекс и федеральное законодательство не дают им такой возможности. Это прерогатива исключительно органа исполнительной власти. Таким образом, формально экономится 11 месяцев. Они предоставлялись для изысканий, а фактически в это время инвесторы разрабатывали проекты планировки и, как правило, не успевали. На самом деле, на эту работу уходило по 20-22 месяца. Теперь процедура сократится на этот срок.

Существует тематический план разработки проектов планировки, по которому и будет работать КГА. Адресный перечень станут формировать по заявкам инвесторов и профильных комитетов. Эту работу КГА поручит ГУ "НИПЦ Генерального плана Петербурга" либо документы будут готовить по договору подряда. В этом случае комитет в соответствии с 94-ФЗ выступит в качестве заказчика.

В прошлом году на разработку проектов планировки КГА было выделено порядка 200 млн рублей, на эти средства разработаны около сотни проектов. В 2011-м эта сумма будет увеличена, пока речь идет о 205 млн рублей. Никакого коллапса в этом направлении ожидать не стоит. Мы рассчитываем, что на разработку документов у КГА будет уходить меньше времени, чем у частных инвесторов, — максимум полгода. Закон обратной силы не имеет, поэтому проекты планировки, которые уже находились в разработке до вступления в силу постановления правительства СПб № 1813, могут быть завершены.

Меняется и порядок принятия решения о предоставлении участков. Земельный кодекс РФ предусматривает два способа: с предварительным согласованием места размещения объекта и без него. В первом случае работа будет проходить по такой схеме. Инвестор подает заявку в Комитет по строительству. (Прокуратура сочла, что делегировать эти полномочия ГУ нельзя.) Тот передает информацию в Управление инвестиций. Собираются данные об имущественно-правовом статусе участка, заключения КЗР, КУГИ, Комитета по энергетике и инженерному обеспечению и т.д.

На основании полученных документов Комитет по строительству либо пишет отказ инвестору (причин не так много: например, если по участку уже готовится проект планировки, если не подходит функция), либо готовит вице-губернатору докладную записку по предлагаемому проекту. Вице-губернатор с учетом мнения районной администрации и профильных комитетов докладывает о проекте губернатору. Губернатор дает поручение о дальнейшей работе либо инвестор получает отказ в размещении объекта.

В случае положительного заключения Комитет по строительству вывешивает на 30 дней на своем сайте информацию о возможном размещении на конкретном участке конкретного объекта. Если за это время не появится вторая заявка, комитет начинает формировать участок для предоставления инвестору. На этом этапе общественные слушания не проводятся — их организуют только на стадии принятия градостроительных решений.

Если на пятно поступает вторая заявка, готовится документация для торгов. Итоговое решение принимается на профильной комиссии вице-губернатора и на заседании городского правительства. По нашим подсчетам, в самых сложных ситуациях на подготовку постановления правительства теперь будет уходить 90 дней, максимум — 120, если требуются повторные запросы.

Второй способ (без согласования места размещения объекта) используется, когда проект планировки квартала вместе с границами участков уже разработан и утвержден. Вице-губернатор, курирующий строительную отрасль, принимает решение: какие участки пойдут на госзаказ, а какие — на торги. Управление инвестиций проводит рыночную оценку, Фонд имущества организовывает аукционы. Тут все просто и понятно.

При предоставлении объектов для реконструкции и приспособления под современное использование работает другая схема. Инвестор подает заявку в Комитет по строительству, собираются документы, готовится докладная вице-губернатору, который в свою очередь докладывает о проекте губернатору. Информация по каждому зданию будет вывешиваться на сайте Комитета по строительству. Если поступит вторая заявка от инвестора, ее также рассмотрят. Для таких проектов дополнительно требуется экспертиза инвестиционного предложения, которую будет выполнять Комитет по строительству. На ее основании принимается решение: передать здание заинтересованной компании либо выставить его на торги. Если инвестор уже успел расселить какое-то количество квартир, на аукцион попадет не целый дом, а доля города в нем.

Задача еще сократить время предварительной работы по строительным проектам сохраняется. Этого удастся добиться за счет электронного документооборота между Комитетом по строительству, Управлением инвестиций, КЗР, КГА, КУГИ. Если законодательство позволит перейти на него, это ускорит работу еще примерно вдвое.