Андреева Светлана Александровна,
аспирант кафедры архитектуры и градостроительства, Иркутского Государственного Технического Университета

Подходя к изучению данной проблемы необходимо изначально четко сформулировать и описать два ключевых понятия – резервная территория города и ее социально-экологический потенциал.

Под резервной территорией города следует понимать не только ту часть городской среды, которая сейчас, на данном этапе развития и организации городской среды не отвечает социальному заказу населения, эстетически-визуальным требованиям, либо экономической целесообразности, но и те территории, которые неуклонно к этому идут в своем недалеком будущем. Иными словами объектом исследования являются здания, сооружения и территории, подверженные моральному и физическому устареванию.

Конечно, жестко очерчивая круг наиболее явных территорий городской среды, подпадающих под категорию резервных, можно назвать следующие общие категории земельных участков:

1. К первому типу резервов можно отнести территории, занятые аварийными, ветхими и временными зданиями и сооружениями (гаражи, деревянная малоэтажная застройка в черте города, находящая в аварийном или ветхом состоянии)

Рассматривая именно ветхое аварийное жилье как потенциал городской среды, сразу же остро встает вопрос, актуальный практически для всех крупных мегаполисов мира – трущобы в центре города и элитное жилье в пригородах, как результат высокого уровня урбанизации.

В мировом опыте уже существуют примеры решения данных проблем. Так известный аргентинский архитектор Алехандро Аравен разработал проект жилых домой на месте бывших трущоб, причем данные «дуплексы», составляющие около 40 кв. м на каждую квартиру, имеют возможность последующего расширения до 58,7–76,6 кв. м. Стоимость такого жилья составляет около 200–500 долларов за квадратный метр. Данные проекты уже реализованы в городах Мексики и Чили [по данным архитектурного портала archi.ru]. Безусловно, полная адаптация подобного проекта в рамках Иркутска практически невозможна, так как центр Иркутска должен иметь определенный градостроительный регламент, основывающийся как на нормативной, так и на правовой базе. Тем не менее, проблема вытеснение беднейших и наиболее незащищенных слоев населения за черту города имеет место. В подтверждении можно взять такой социальный институт как детские дома и дома ребенка – в Иркутске данные учреждения располагаются исключительно на периферии города, что безусловно влияет на адаптацию детей в обществе, социальную интеграцию и т.д.

Центр города становиться территорией войны за правообладание дорогой землей, а соответственно дорогой недвижимостью. Захват земель происходит откровенно варварским путем, поджогами и т.п.

Тем не менее, в Иркутске, как и по всей России, стартовал целевой муниципальный и региональный проект «ПЕРЕСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАН ИЗ ВЕТХОГО И АВАРИЙНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В Г. ИРКУТСКЕ НА 2004 - 2010 ГГ." Принято на 4 заседании городской Думы 4-го созыва 21 октября 2004 года. В последствие срок реализации программы исправлен до 2012 г.

На сегодняшний день по данным комитета градостроительства по Иркутску составлен реестр ветхих и аварийных зданий, и он насчитывает 1610 муниципальных и ведомственных зданий и сооружений (что составляет 347 685,4 кв.м.). Из них около 1163 домой (215 630 м2) относятся к Октябрьскому и Правобережному округам, то есть фактически располагаются в центре города.

Эти здания не имеют никакой исторической и культурной ценности (по данным ЦСН существуют лишь 36 памятников архитектуры, которые признанны ветхими)
Список адресов:

1. Ул. Байкальская, 21А
2. Ул. Кожова, 17 А
3. Ул. Баррикад, 35 А
4. Ул. Красногвардейская, 35 Б
5. Ул. Подгорная, 16А
6. Ул. Тимирязева, 9А
7. Ул. Тимирязева 5-б
8. Ул. Тимирязева, 5Б
9. Ул. Желябова, 16А
10. Ул. Фурье, 11А
11. Ул. Байкальская, 27А
12. Ул. Грязнова, 8А
13. Ул. Грязнова 34-а
14. Ул. Грязнова, 34А
15. Ул. Софьи Перовской, 36А
16. Ул. Декабрьских Событий, 75Б
17. Ул. Кожова, 28А
18. Пер. Черемховский, 2А
19. Ул. Седова, 64А
20. Ул.Лапина, 45А
21. Ул.3-го июля, 18Б
22. Ул. Карла Либкнехта, 40Б
23. УЛ. Декабрьских Событий, 20Б
24. Ул. Фридриха Энгельса, 19Б
25. Ул. Тимирязева, 5-а
26. Ул. Тимирязева 5А
27. Ул. Тимирязева, 40А
28. Ул.Партизанская, 30А
29. Ул. Баррикад, 35Ж
30. Ул.Свердлова, 38А
31. Ул.3-го июля, 26А
32. Ул. Софьи Перовской, 37А
33. Ул. Лапина, 35-б
34. Ул. Лапина, 35Б
35. Ул. Лапина, 35-а
36. Ул. Лапина, 35А
37. Ул. Грязнова, 27А
38. Ул. Ямская ,2В
39. Ул.Александра Невского,
40. По данным подготовленным в рамках реализации данного проекта, 10А
41. Ул. Пролетарская, 7А
42. Ул. Сурикова, 1Б

1. О площади муниципальных и ведомственных жилых домов, включенных в приложение №1 «Перечень объектов ветхого и аварийного жилищного фонда г. Иркутска по состоянию на 01.01.2003 года» к приложению №1 «Целевая программа «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в г. Иркутске на 2004-2010 гг.», к постановлению мэра города Иркутска от 23ю08.2004 г. № 031-06-1424/4

2. О количестве муниципальных и ведомственных жилых домов, включенных в приложение №1 «Перечень объектов ветхого и аварийного жилищного фонда г. Иркутска по состоянию на 01.01.2003 года» к приложению №1 «Целевая программа «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в г. Иркутске на 2004-2010 гг.», к постановлению мэра города Иркутска от 23ю08.2004 г. № 031-06-1424/4.

Данная программа нацелена на расселение жильцов, то есть на высвобождение новых земельных территории. Единственный путь освоения на сегодняшний день – многоквартирные новостройки и торговые центры, как наиболее прибыльное вложение инвестиций девелопмеров (квадрат жилья в многоэтажных новостройках составляет примерно 1 000-1 600 долларов). Вопрос социально-экологического развития территорий практически не рассматривается.

2. Ко второй категории резервов относятся бывшие заводские и складские территории.

Для Иркутска – Куйбышевский завод (исключая корпуса, признанные памятниками архитектуры, к которым должны применяться определенные охранные обязательства), Чаеразвесочный завод, старая ТЭЦ.
В отличие от активно осваиваемых территорий первой категории, данные площади замерли в своем развитии, так как требуют более крупномасштабных и дорогостоящих вложений по либо демонтажу, либо по реновации и переоборудованию. Подобные промышленные территории могут оставаться в полумертвом состоянии долгое время, обрастая вокруг городской средой, но не интегрирую в нее.

3. К третьей категории можно отнести территории с неблагоприятной социально-экологической картиной. Потенциал этих территорий заключается в их поляризации, то есть создание из негативных воздействий положительные импульсы развития как самих видоизменяемых территорий, так и окружающей контекстуальной застройки.
В условия Иркутска к подобным территориям можно отнести транспортные узлы (железнодорожные вокзалы Ирктуск-Пассажирский, Иркутск-Сортировочный), предмостные территории, Центральный рынок и стихийная торговля вокруг него.

Итак, здесь рассмотрены лишь те территории, которые без глубокого прогнозирования и оценки можно отнести к малоценной территории города, не заглядывая в далекое будущее. Данные территории несут в себе огромный потенциал для создания устойчивого развития городской среды. Возможность созданий структуры открытых и озелененных пространств. Помимо самосовершенствования данные районы имеют силу влиять на ход дальнейшего развития близлежайших территорий, то есть контекстуальная связанность имеет определяющую роль в проектировании и зонировании городских территорий.

По своей локализации в городской среде резервные территории можно разделить на следующие подпункты:

а) на периферии городской застройки;
данная ситуация явный пример сосредоточения всех инвестиций в центре города, уменьшение муниципального и крупного частного финансирования периферийных территорий.

б) в непосредственной близости с участками городской среды с «положительным знаком»; под «положительно» заряженными территориями понимаются озелененные и открытые пространства, природный каркас города – парки, скверы, рощи, рекреационные территорий, водные бассейны.

Данный случай удивителен, так как складывается ощущение, что данные места возникли в противовес наличию ресурса, назло потенциальной возможности совершенства городской среды и ее устойчивого развития.
На примере Иркутска:

Ветхая аварийная деревянная застройка вокруг крупных природных ландшафтных образований – Иерусалимского мемориального парка (бывшего ЦПКиО), рощи Звездочки, Кайской рощи, Лисихинского кладбища, вдоль Цесовской набережной, по берегу Ангары со стороны железнодорожного вокзала, вдоль берега реки Ушаковки, района Старой Кузьмихи, Парк Парижской Коммуны и т.д.

Излишним будет отметить тот факт, что Ангара, любой зеленый оазис и заповедная зона городской среды несут в себе потенциал развития в первую очередь не самого природного компонента, а окружающей его территории. Такие территории становятся аттракторами, толчками возможного развития, увеличения привлекательности территории и стоимости жилья на ней.

Тот факт, что в случае Иркутска данные факторы сыграли скорее отрицательную роль, просто очевиден. Дело в том, что не использовании и игнорирование природного компонента городской среды ведет к обратному эффекту. Любой брошенный и запущенный парк мгновенно становиться опасным местом, соответственно опасным становиться вся близлежащая среда. Неблагоустроенная набережная из места массового отдыха горожан мутирует в некомфортную окраинную территорию города, занимаемую преимущественно складскими и промышленными объектами либо деревянной частой жилой застройкой.

в) уникальные участки в модернизированной городской среде;
г) участки, являющиеся реакцией на «негативное окружение».

Таким образом, к каждому отдельному случаю должны применяться определенные подходы к организации резервных территорий, которые в каждом конкретном случае будут направлены на создание устойчивого развития территории, во-первых, и, во-вторых, устранение тех существующих негативных факторов, которые сложились в процессе развития среды.