На сайте "Российской газеты" опубликовано интервью с главой Росрееста Н. Антипиной "Приглашение в ГОСТы". В нём рассказывается о кадастровой оценке недвижимости. Полностью с материалом можно ознакомиться по ссылке.

Владельцы квартир, особняков и дач будут платить налог на все это имущество по новым правилам. Его рассчитают не по инвентаризационной стоимости, как сейчас, а по кадастровой, которая, как правило, значительно больше.

— Так стоит ли волноваться собственникам домов и квартир, Наталья Николаевна? Можно понять, сколько придется платить по налогу на недвижимость?

— Размер платежа будет зависеть от размера налоговой ставки, которую установят в отношении налога на недвижимость, и от порядка определения налоговой базы. Пока эти вопросы обсуждаются. А с результатами кадастровой оценки почти по всем регионам можно ознакомиться уже сейчас.

Законодательство об оценочной деятельности позволяет несколько вариантов. Во-первых, органы власти регионов и местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, обязаны в течение 10 рабочих дней опубликовать результаты оценки в печатных СМИ. По своей инициативе они могут разместить публикацию и в Интернете. Во-вторых, можете заказать справку о кадастровой стоимости земельного участка в любом филиале кадастровой палаты.

Наконец, это можно сделать через сайт Росреестра. Там есть в разделе "Государственные услуги" специальный подраздел - "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line". Заходите, выбираете регион, район, вводите либо адрес, либо кадастровый номер объекта. И узнаете стоимость.

— Вы не подсчитывали, сколько стоит вся российская недвижимость исходя из кадастровой оценки?

— Суммарную стоимость всей недвижимости мы пока подсчитать не можем. Дело в том, что результаты оценки по каждому региону должны быть утверждены органами власти субъектов. Четыре региона - Республики Татарстан и Дагестан, Кабардино-Балкарская Республика и Ленинградская область - этого еще не сделали. Надеюсь, в ближайшее время они результаты утвердят. Тогда сможем заняться подсчетами и мы.

А вот суммарную кадастровую стоимость земельных участков по всей стране мы в прошлом году вывели. Получилось 186 триллионов рублей. Эта цифра получена на основании результатов, полученных в ходе проведения в период с 2006 по 2010 годы государственной кадастровой оценки.

— А что делать, если человек не согласен с результатами оценки?

— У него есть право их обжаловать. Это - опять же по выбору - можно сделать либо в арбитражном суде, либо - в комиссии, которая создана при каждом территориальном органе Росреестра.

Оснований для оспаривания может быть два. Первое - недостоверность данных, которые были использованы при оценке в части характеристик объекта - например, неправильно указана площадь помещения. И второе основание - если человек сам в индивидуальном порядке заказал рыночную оценку объекта по состоянию на ту же дату, на которую была установлена кадастровая стоимость, и ее результаты сильно отличаются от тех, что получены в результате массовой кадастровой оценки. У нас на сайте есть информация, как в этих случаях надо писать заявления, какие подавать документы. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение месяца с даты его поступления.

— Правда ли, что у разных оценщиков результаты могут различаться в разы? Я на одном из форумов в Интернете встречала такие жалобы. Кому же в таком случае верить?

— Каждый оценщик самостоятельно выбирает подход, методику и модели для определения кадастровой стоимости. Такое право оценщикам предоставлено федеральными стандартами оценки. Поэтому результаты различаться, конечно, могут. Но если не было недобросовестных действий при проведении оценки, не в разы. В настоящее время Минэкономразвития России совместно с нашей службой работает над изменениями порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Согласно этим изменениям, например, при подаче заявления на пересмотр кадастровой оценки в том случае, когда результат независимой оценки более чем на 30 процентов отклоняется от результата массовой кадастровой оценки, потребуется заключение эксперта или саморегулируемой организации оценщиков на отчет, составленный по итогам такой независимой оценки.

Но, кстати, как раз для того, чтобы возникало меньше всяких недоразумений, я бы настоятельно рекомендовала гражданам уже сейчас поинтересоваться результатами кадастровой оценки. Она была массовой, поэтому неточности, ошибки не исключены. И лучше исправить их сейчас, заранее, а не ждать, пока начислят налог. Для того чтобы процедуру обращения за исправлением ошибок облегчить, мы вместе с ФНС России разрабатываем новый сервис, который позволит на сайте в сети Интернет в личном кабинете налогоплательщика сообщить о допущенных ошибках. Получив такое сообщение, ФНС России и Росреестр проверят имеющиеся у них сведения, и если будет выявлена техническая ошибка, она будет устранена без дополнительных походов гражданина в государственные органы. Человек получит информацию о результатах рассмотрения сообщения также через личный кабинет налогоплательщика.

— Комиссии вправе выносить окончательные решения?

— Вправе. Другое дело, если и оно вас не устроило, можно идти дальше - в суд. Право обратиться в комиссию с обжалованием гражданин имеет в течение шести месяцев с момента проведения оценки.

— Почему такие ограничения? Налог начисляется раз в год, и если я не собираюсь продавать квартиру или дом, то могу и не знать, какая кадастровая стоимость, устраивает она меня или нет...

— Мы тоже считаем, что такое ограничение несправедливо. И говорим, что этот срок надо убирать. То есть гражданин должен иметь право обратиться в комиссию и по истечении этого времени. Проект таких поправок в законодательство уже подготовлен министерством экономического развития. До внесения этих поправок после истечения шестимесячного срока вы сможете оспаривать результаты кадастровой оценки только в суде.

— Жители многоквартирных домов тоже имеют право обжаловать результаты оценки?

— Конечно. Это может делать каждый собственник объекта недвижимости.

— И что же получается - я обжалую результаты оценки, и у меня стоимость квартиры будет меньше, чем аналогичной соседской? Несправедливо как-то...

— Но если есть ошибка в расчетах, она, скорее всего, касается как раз индивидуальной характеристики объекта. На результаты оценки влияют разные факторы - это и состояние квартиры (например, в одной квартире - "свежий" дорогостоящий ремонт, а в другой - требуется замена коммуникаций), и вид из окон (одна квартира - с видом на лес или озеро, а другая - на Третье транспортное кольцо), и этаж, и другие факторы. Совокупность этих факторов может привести к существенным различиям в стоимости аналогичных квартир. В любом случае каждый собственник сам решает, согласен он с результатами кадастровой оценки или нет, и будет ли он эти результаты оспаривать.

— А какие факторы больше всего влияют на кадастровую оценку?

— Их несколько. Это в целом экономическая ситуация в регионе - его величина, среднемесячная зарплата в субъекте и т.д. Причем так как внутри региона в разных населенных пунктах ситуация отличается, на результатах кадастровой оценки это тоже сказывается. Имеет значение, к какому сегменту принадлежит объект недвижимости - коммерческому, жилому. Непосредственное расположение объекта - его удаленность от центра населенного пункта, железнодорожной станции и т.д. И последняя группа факторов, которые непосредственно характеризуют объект (частично я о них уже сказала), - год постройки, площадь объекта, из чего он построен и другие. Совокупность всех этих данных и влияет на результат оценки.

— Но ведь кадастровая стоимость устанавливается не на веки вечные, она может меняться. Как часто?

— Законом установлено, что она должна пересматриваться не реже чем раз в пять лет. Но по решению органов власти субъекта это может делаться и чаще. Например, построили хорошую дорогу к удаленному населенному пункту, рыночная стоимость недвижимости, по логике, должна вырасти.

Причем с 1 января 2013 года организатором кадастровой оценки выступают органы власти субъектов, а не Росреестр. Они должны сами заказывать эти работы, выбирать оценщиков. Правда, наше ведомство по-прежнему будет вести фонд данных кадастровой оценки, формировать по запросу органов власти субъектов РФ перечень объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, и создавать комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

— Минфин прогнозирует, что при взимании налога на недвижимость по кадастровой стоимости доходы муниципальных бюджетов могут вырасти в шесть раз. За счет чего?

— Могу предположить, что минфин рассчитывает на увеличение доходов бюджетов за счет расширения налогооблагаемой базы. Мы провели кадастровую оценку в отношении приблизительно 70 миллионов объектов капстроительства, включая объекты незавершенного строительства. То есть они все оценены, на них может начисляться налог.

Сейчас идет работа по сопоставлению данных, которые содержатся в госкадастре недвижимости и Едином госреестре прав. Они часто отличаются, одни и те же объекты в этих базах отображаются по-разному. Мы их "чистим", исправляем ошибки почти в ручном режиме, чтобы не допустить нарушения прав собственников этих объектов.

— А что эта "чистка" даст - бюджету, людям, почему это важно?

— Прежде всего люди будут иметь полную и достоверную информацию об объектах недвижимости, что важно не только для исчисления налогов, для совершения сделок и даже для оспаривания кадастровой стоимости. Надеюсь, меньше будет приходить ошибочных уведомлений об уплате налога. А бюджет будет рассчитываться, исходя из актуальной информации.

— При оценке незавершенки степень недостроенности учитывалась? Например, один ручку к двери дома не прикрутил, а у другого - полы в доме не настелены...

— Да, степень незавершенности должна учитываться. А как это делалось, надо разбираться с каждым объектом индивидуально.

— Но недостроенный дом может быть и не зарегистрирован. Как же тогда на него начислять налог?

— Этот вопрос тоже сейчас активно обсуждается, и пока единый подход к решению проблемы не выработан.

— В планах минфина недвижимость дороже 300 миллионов рублей будет облагаться повышенным налогом. Таких объектов много?

— Мы не проводили такой анализ. Такой задачи не было. Но не думаю, что таких объектов окажется много. И, понятно, сконцентрированы они там, где самые высокие цены на рынке недвижимости.

— А объекты, зарегистрированные по дачной амнистии, тоже оценены?

— До конца года по большинству объектов кадастровая стоимость будет определена. Их не так много - чуть больше 4 миллионов. Это те объекты, которые включены в Единый государственный реестр прав.

— Там возникают проблемы с границами участков. Их регистрировали в упрощенном порядке, многие "прирезали" себе лишнюю землю, а теперь не могут разобраться...

— Да, это вопрос, который надо решать. Но для этого прежде всего следует определиться, кто будет нести расходы по определению этих границ - граждане, государство... Границ не имеют 29 миллионов участков. Пока решения нет, оно находится в стадии обсуждения.

— На стоимость услуг по межеванию люди жалуются много лет. Была надежда, что ситуация изменится с выходом на рынок кадастровых инженеров. Надежды не оправдались?

— Пока, к сожалению, заметно стоимость таких работ не снизилась. Я считаю, проблема в том, что кадастровых инженеров пока все-таки мало. У нас сейчас в реестре числится 25,4 тысячи кадастровых инженеров. А надо навскидку раза в два больше.

Этот рынок надо развивать. Сейчас на нашем сайте опубликован реестр кадастровых инженеров, можно выяснить, аттестован этот человек или нет. В ближайшее время мы планируем подачу таких данных усовершенствовать. Реестр будет привязан к публичной кадастровой карте, то есть человек сможет сразу понять, сколько инженеров работает в его регионе. Там же будет указана и стоимость услуг. Думаю, такая прозрачность будет способствовать развитию конкуренции. Мы будем стимулировать кадастровых инженеров оказывать услуги по адекватным ценам, работать честно. Еще одна мера, которая могла бы повлиять на цену и уже предусмотрена законодательством, - это установление типовых договоров подряда на выполнение кадастровых работ и типовых норм времени выполнения кадастровых работ. Такие типовые договоры и нормы времени должно установить министерство экономического развития. Считаю, что это непростая задача, но ее тоже надо решать.

— Как быть, когда межевые планы составлены некачественно? Люди выкладывают за них немалые деньги, а потом работу приходится переделывать...

— Такая проблема тоже есть. Здесь два пути. Первый - мы разрабатываем комплекс мер по взаимодействию с этим профессиональным сообществом, работает специальная рабочая группа. Потому что есть вопросы по законодательству, методикам, должны быть выработаны четкие правила взаимодействия. И нам нужна обратная связь. Кадастровые инженеры должны работать в связке с нами, с кадастровыми палатами.

Другой аспект - это контроль за деятельностью кадастровых инженеров. Его надо тоже выстраивать, повышать ответственность кадастровых инженеров через административные штрафы. Они существуют и сейчас, но очень небольшие - 5 тысяч рублей. Есть еще наказание в виде дисквалификации. Но применяются такие наказания крайне редко, потому что надо прежде еще доказать, что ошибки умышленные. Мы предлагаем концепцию поменять - основанием для привлечения к ответственности и наложения штрафа должна быть недостоверность сведений, их ложность. А размер штрафов должен быть увеличен. Пока эти вопросы только обсуждаются. Но уже сейчас в Государственной Думе рассматриваются поправки к закону о саморегулируемых организациях, обязывающие раскрывать на сайтах таких организаций больше информации о деятельности своих членов, о результатах рассмотрения жалоб на своих членов, проведенных в их отношении проверок, о примененных к ним самореулируемыми организациями наказаниях. Такая информация позволит гражданину узнать, с кем он имеет дело, и не заключать договор с теми, к кому много претензий.

— Нам стало известно, что вы планируете подписать соглашение со службой судебных приставов об обмене информацией. Зачем?

— Мы открываем для ФССП свою базу данных об имуществе должников. Причем узнать о нем приставы смогут в режиме онлайн, в режиме электронного документооборота. В настоящее время для регистрации обременения в виде ареста требовалось три дня. А за это время должник, на имущество которого наложен арест, мог успеть совершить с ним сделку - зарегистрировать права другого человека на этот объект, продать. Возникали такие коррупционные вещи. Теперь эти лазейки будут прикрыты. Обмен данными начнет работать в пилотном режиме с июня этого года.

Планы
Осенью на территории ряда регионов в офисах приема, в том числе в многофункциональных центрах предоставления услуг, появятся буклеты Росреестра, где будет популярно рассказано об услугах ведомства. Например, как правильно поставить участок на кадастровый учет, что для этого надо сделать.

Новая страничка появится летом и на сайте Росреестра. Там также пошагово будут прописаны все действия, приведены примеры конкретных жизненных ситуаций. Посетителю будут задавать "наводящие вопросы" - скажем, действуете вы по доверенности или нет, какую государственную услугу хотите получить и т.д. И в зависимости от ответа подсказывать следующий шаг.